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Comment ne payer ni taxes foncières, ni CFE quand on est loueur en meublé

Si vous êtes loueur en meublé, la méthode pour faire plus de bénéfices est d’éliminer la taxe foncière et les charges telles que le CFE. La bonne nouvelle est que cela est tout à fait possible, à condition de répondre à certains critères. Dans cet article nous vous expliquons comment éviter de payer les taxes foncières et le CFE en tant que loueur en meublé.

La taxe foncière : définition

Tout d’abord, il est important de faire la différence entre la taxe foncière et la taxe d’habitation. La première concerne les propriétaires de bien immobilier, ou ceux qui en sont les usufruitiers. Dans cette situation, il y a une taxe sur les loyers perçus du logement. La taxe d’habitation elle, concerne également parfois les locataires payant des loyers même s’ils ne sont pas propriétaires du bien (en totalité ou en partie). Il faut savoir que cette taxe d’habitation est supprimée et qu’en 2023 plus personne ne la paiera.

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Ce sont les collectivités territoriales qui gèrent le prélèvement de la taxe foncière. Elle est un impôt local. Elle est calculée tous les 1er janvier et est adressée au propriétaire d’une résidence. Si par exemple vous avez revendu un bien LMNP, c’est au propriétaire du bien immobilier à la date du 1er janvier à qui revient de payer la taxe foncière. Cette situation s’applique même pour les résidences secondaires.

Il est possible toutefois de profiter d’une exonération partielle ou complète, pendant un temps ou de façon permanente. En étant propriétaire d’un bien LMNP par exemple, si le bien est neuf, il y a une exonération de taxe temporaire. Cela fonctionne que le bien LMNP soit un logement ou qu’il soit la propriété de l’Etat.

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Le CFE : définition

CFE signifie Cotisation Foncière des Entreprises. Il s’agit là aussi d’un impôt local qui concerne cette fois les entrepreneurs individuels et les sociétés ayant un chiffre d’affaire annuel de plus de 5000 euros. Pour un chiffre d’affaire inférieur à ce montant, il est possible de bénéficier d’une exonération comme c’est le cas l’année de la création. Cette cotisation s’applique même si l’activité professionnelle s’exerce depuis le domicile. Le montant de l’impôt CFE en 2022 débute à 200 euros et peut aller jusqu’à 7000 euros.

Il faut savoir aussi qu’une exonération de plein droit est une possibilité pour un locataire et un propriétaire d’immeuble, à condition que la location ou la sous-location soit une partie de l’habitation principale. Cela fonctionne également si vous transformez votre logement principal en résidence meublée de tourisme ou en chambres d’hôtes.

Les propriétaires qui ont une location d’habitation meublée ne peuvent bénéficier par contre d’une exonération partielle. L’Etat a mis en place toutefois des zones spécifiques où l’exonération s’applique :

  • Zone de revitalisation rurale
  • Zone d’aide à finalité régionale
  • Zone d’aide à l’investissement des PME
  • Zone de reconstruction de la défense
  • Bassin d’emploi à redynamiser
  • Quartier prioritaire de la politique de la ville
  • Zone franche urbaine de première génération
  • Zone urbaine de deuxième génération
  • Zone franche urbaine-territoire entrepreneurs de troisième génération
  • Zone urbaine sensible
  • Zone franche d’activité en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte et Guyane.

En dehors de ces zones, vous devez payer le CFE.

La solution des résidences de services

La location meublée de service ou de tourisme est la méthode la plus intéressante pour être exonéré complètement des impôts locaux concernant votre bien immobilier ou votre entreprise. Pour profiter des avantages liés aux résidences services, il n’est pas obligatoire d’être propriétaire, investir dans des parts est suffisant. La résidence peut être saisonnière et proposer des temps de séjour variables.

Nous conseillons le régime fiscal des LMNP pour une résidence de services ou de tourisme qui permet d’éviter les taxes et un CFE. Pour information, c’est le gestionnaire du bien qui a la charge de la taxe.