Le plus souvent, quand on parle de maisons et de biens immobiliers, la question la plus courante est : « Combien de mètres (carré) la propriété mesure-t-elle ?
» Malheureusement, la question est trop générique pour avoir une réponse unique et claire, car en fait, il existe plusieurs critères pour calculer la superficie d’une propriété. Pour ne citer que quelques-uns : zone marchante, utile, net, brut, plancher, cadastral, commercial, vendable, territorial, terrain, couvert, plancher…
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• Surface utile Utilisé pour calculer la taille minimale des chambres/chambres.
• Surface d’enregistrement foncier Utilisé dans les actes notariés de vente et de vente, et donc à l’heure actuelle est la seule mesure qui est officielle dans les documents d’achat.
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• SALLEABLE = VENDEABLE CONVENTIONNELLES Utilisé à des fins commerciales pour
Ci-dessous, vous trouverez la liste complète des 25 définitions…
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Plan de l'article
Type de réglementation du bâtiment(Définitions)
1 • SURFACE utile Surface de plancher des espaces d’un bâtiment mesurée net de la surface auxiliaire et de la maçonnerie, des piliers, des cloisons, des élingues et des compartiments de portes et de fenêtres.
2 • SURFACE ACCESSOIRE Surface de plancher des espaces d’un bâtiment ayant un caractère de service par rapport à l’utilisation prévue de la construction elle-même, filet mesuré de maçonnerie, piliers, cloisons, enveloppements, portes et fenêtres. La surface accessoire comprend : porches et galeries piétonnes ; ballatoi, loggias, balcons et terrasses ; auvents d’une profondeur supérieure à 1,50 m ; auvents d’une profondeur inférieure à 1,50 m sont exclus du calcul : de la zone auxiliaire et de la zone utile ; des caves situées au sous-sol, au sous-sol ou au premier étage au-dessus du sol et des couloirs de service connexes ; des espaces mansardés accessibles et praticables pour une partie seulement d’une hauteur de 1,80 m ou plus, à l’exclusion des espaces mansardés ayant un accès direct à partir d’une unité immobilière et présentant les exigences requises pour les locaux habitables constituant une surface utile ; escaliers internes aux unités immobilières calculés en projection horizontale, au sol, une seule fois ; espaces ou espaces destinés au repos et au stockage de véhicules automobiles à l’exception des garages constituant des entrepreneurs activités ; parties communes telles que les espaces de services en copropriété en général, les entrepôts, les espaces communs pour la connexion horizontale, comme les ballatoi ou les couloirs. Les espaces communs pour la connexion verticale et le mur de copropriété sont exclus de la composition de la surface auxiliaire et de la surface utile.
3 • SACE Somme de la surface utile et 60 % de la surface auxiliaire (SU 60 % SA).
4 • SURFACE DE TRAITE Surface résultant de la somme des surfaces utiles (SU) et des surfaces auxiliaires (SA) du plancher (SU SA).Attention : la définition de « surface marchable » du type de Règlement sur la construction est très différente de celle indiquée par l’Agence du revenu du Canada (voir définition n.11)
5 • SURFACE DE GRIND Somme des surfaces de tous les étages à l’intérieur du profil extérieur du périmètre du bâtiment, à l’exclusion des surfaces auxiliaires.
6 • SURFACE TOTALE Somme des surfaces de tous les planchers hors sol, sous-sol et sous-sol inclus dans le profil extérieur du périmètre du bâtiment.
7 • SURPORT SITORIAL Superficie réelle d’une partie du territoire en cours de transformation la planification urbaine. Il comprend la superficie des terres et les zones pour les dotations territoriales, y compris celles existantes.
8 • FONDIAIRE DE SURFICATION Superficie réelle d’une partie de territoire destinée à la construction. Il se compose de la superficie territoriale nette des superficies pour les dotations territoriales, y compris celles existantes.
9 • SURFACE COUVERTURE Surface résultant d’une projection sur le plan horizontal du profil périmétrique extérieur de la construction hors-sol, à l’exclusion des engins et des sports inférieurs à 1,50 m.
10 • SURFACE PERMÉABLE Partie de terre ou de surface terrestre sans pavage ou autres objets permanents, au sol ou au-dessus du sol, empêchant les eaux météorologiques d’atteindre naturellement l’aquifère.
Agence du revenu (Définitions)
11 • INNET (surface interne nette) = Surface bénéficiaire nette à l’intérieur d’une unité immobilière ou d’un bâtiment, déterminée par la somme des compartiments individuels constituant l’unité elle-même, mesurée le long du périmètre intérieur des murs et cloisons périmétriques, pour chaque étage au-dessus du sol ou à l’intérieur du sol, détectée à une hauteur conventionnelle de 1,50 m du plan de plancher. Comprend l’épaisseur des douilles, les surfaces des sous-fenêtres (coquilles), les surfaces occupées en plan par les meubles, les armoires encastrées et autres éléments encastrés, les surfaces de passage relatives aux portes et/ou aux portails, l’espace interne de circulation horizontale (couloirs, couloirs, couloirs et analogues) et vertical (escaliers, les ascenseurs, les systèmes de levage, etc.) la centrale thermique, les installations internes ou contiguës du bâtiment, les conduits d’air verticaux et les éléments similaires. L’épaisseur des murs n’est pas incluse périmètre que l’intérieur, l’arcade obtenue à l’intérieur de la projection du bâtiment ou contigu, l’épaisseur des cloisons, l’espace occupé par les colonnes et les piliers. Elle s’applique principalement à l’estimation des bâtiments résidentiels, aux procédures d’évaluation commerciale en vue de la vente, à la répartition des coûts d’exploitation et d’exploitation.
12 • SACE INTERNE BRUT (surface interne brute) = UTILE BRUTE = REMORCABLE Superficie d’une unité immobilière ou d’un bâtiment mesurée le long du périmètre intérieur des murs extérieurs, pour chaque étage au-dessus du sol ou au sol ; détectée à une hauteur conventionnelle de m. 1,50 à partir du plancher. La surface comprend l’épaisseur des murs intérieurs et des cloisons, piliers et colonnes internes, escaliers, couloirs, ascenseur, ascenseur, salles de systèmes intérieurs ou contigus, conduits verticaux pour l’air ou autre. N’inclut pas l’épaisseur de murs de périmètre et saillies extérieures telles que les balcons, terrasses et similaires avec des côtés ouverts, porches et passages couverts obtenus à l’intérieur de la projection du bâtiment, intercapedini, saillies ornementales, verticales et horizontales espaces de circulation extérieure, et d’autres éléments en fonction du type de propriété et bâtiment). Il s’applique principalement à l’estimation des bâtiments industriels, des magasins, des entrepôts, des procédures d’évaluation commerciale pour la vente et la vente, pour la détermination des coûts de construction.
13 • SACE EXTERNE BRUT Superficie d’un bâtiment mesurée à l’extérieur à chaque étage au-dessus du sol et/ou au sol, y compris l’épaisseur des murs périmétriques, des murs intérieurs et des cloisons, des colonnes, des piliers, des compartiments d’escalier et des ascenseurs. Les balcons extérieurs avec côtés ouverts, les rampes d’accès et les passages couverts ne sont pas inclus, l’arcade sculptée à l’intérieur de la projection Il s’applique principalement à l’estimation des coûts de construction, à la détermination du ratio de couverture (superficie couverte), aux activités de planification et de zonage.
14 • Zone cadastale Il s’agit de la superficie du bien calculée selon la méthodologie adoptée par l’Agence du revenu du Canada et le Registre foncier selon les règles dictées par le RMR 138/98. — ANNEXE C.Note. C’est en fait la méthode la plus officielle puisqu’elle est aussi la seule donnée qu’elle est transcrite dans les actes de vente officiels et certifiée au sein des conseils cadastraux nationaux. aux bâtiments cadastres, représente la somme des différents types de superficie d’une unité immobilière urbaine, à partir de la partie principale prise dans son intégralité, y compris l’épaisseur des murs jusqu’à un maximum de 50 cm, pour diriger les accessoires et indirects pris en compte dans le pourcentage figurant à l’annexe C du RPD du 23 mars 1988 n° 188.Spécifiquement, en ce qui concerne uniquement le logement, il convient de prendre en considération et de réaliser la somme des surfaces d’un bien comme suit : Typologie A — Pièces principales et accessoires directs : considérés à 100%, ils représentent toutes les pièces principales, couloirs, salles de stockage et salles de bains, calculés en surface brute, y compris l’épaisseur totale des murs internes et périmétriques jusqu’à un maximum de 50 cm pour les murs de la propriété et de 25 cm pour les murs communs. Typologie B — Connexion des compartiments accessoires indirects : Considérés à 50 % de la superficie de l’indirecte compartiments de service des compartiments principaux, tels que les greniers, les caves et autres. Typologie C — Compartiments accessoires indirects non communicants : considérés à 25 % lorsque les mêmes accessoires de service indirects que les compartiments principaux, tels que les greniers, les caves et les autres compartiments similaires, ne sont pas communiquant directement avec l’unité immobilière, par exemple le grenier pour le dernier étage est communication indirecte, que ce soit par un escalier intérieur ou par l’escalier en copropriété, tandis que pour un appartement avec deux ou plusieurs étages en dessous devient indirecte non-communicant.
Type D — Balconies, Terrasses et communicants similaires : cette zone de pertinence exclusive dans l’unité immobilière unique, calculée dans la mesure : 30% jusqu’à 25 m² ; 10% pour l’excédent de 25 m² ; Type E — Balcones, Terrasses et simini non communicants : si pas communiquer à la place, la surface de pertinence de l’individu réel unité immobilière doit être calculée dans la mesure : 15% jusqu’à 25 m² ; 5% pour l’excédent de 25 m² ; Zones découvertes ou assimilables — Cours, cours, prévisionnistes, jardins et similaires : la zone découverte ou similaire, qui constitue la pertinence exclusive de l’unité immobilière individuelle, calculé dans la mesure: Pour les logements de 10%, jusqu’à ce que la superficie des compartiments principaux et des accessoires directs soit atteinte, 2% pour la partie excédentaire. Pour VILLE et VILLINI de 10%, jusqu’à 5% de la superficie des compartiments principaux et des accessoires directs, de 2% pour la partie excédentaire.
Avertissement. La zone cadastrale ne doit pas être confondue avec la « cohérence cadastale » (DPCM 01/12/1949 n. 1142) Art. 44 Cohérence des unités immobilières chaque unité immobilière établie détermine la cohérence en la calculant sur la base des éléments unitaires de mesure indiquée dans les articles suivants comme indiqué au moment de la vérion. Art. 45 MESURE DU CONSERTICE Un fourgonnette Pour mesurer la cohérence de l’unité immobilière avec la destination ordinaire pour l’utilisation du logement est supposé comme élément unitaire le compartiment utilitaire. qui a la destination principale (chambre, salon, galerie et autres), dans l’utilisation ordinaire de l’unité immobilière. Art. 46 BALS ACCESSOIRES DES CHEAUX Les chambres ayant une destination accessoire ordinaire des compartiments principaux sont calculés pour autant de compartiments utiles que, pour chaque catégorie, sont fixés par utilisations locales. Ils sont considérés comme des accessoires compartiments ceux nécessaires pour le service ou le désengagement des compartiments principaux (latrines, salles de bains, garde-manger, salle de stockage, véranda, hall d’entrée, couloir et autres), ainsi que ceux qui ne sont pas strictement nécessaires pour l’utilisation des compartiments principaux compléter la fonction (greniers, caves, bucatai, spandres, écuries, greniers, porcili, poulaillers et autres) .Inclus parmi les accessoires sont ceux qui, bien qu’ils aient leur but principal dans l’utilisation ordinaire de l’unité immobilière, ont une plus petite superficie de l’ensemble minimum dans chaque zone censuaire pour chaque catégorie et classe. La cuisine est considérée comme compartiment utile, quel que soit le , à condition que les installations relatives à sa destination spéciale soient fournies de la manière ordinaire pour la catégorie et la classe à laquelle appartient l’unité immobilière. En l’absence d’utilisations locales, les compartiments accessoires sont calculés pour un tiers d’un compartiment utile s’ils sont strictement nécessaires au service ou au désengagement des compartiments principaux, pour un quart d’un compartiment utile dans un autre cas.
15 • VENTE VENDEABLE = VENTE VENTE CONVENTIONNALE (VCS) Pour la vente de zone commerciale (VCS) doit être considérée comme une superficie basée sur les zones pondérées » qui composent la propriété. Il faut cependant savoir qu’il existe plusieurs méthodes de calcul de cette surface et que les mêmes « coefficients de revêtement » peuvent être modifiés selon les évaluations du technicien d’estimation : — modes UNI 10750 pour le calcul de la zone commerciale. La norme a été remplacée par UNI 15733 qui ne contient plus d’indications sur la pondération des surfaces. — CODE DE RÉALUATIONS (Tecnoborsa) et ABI GUIDANTEES POUR L’Evaluation de l’immobilier en garantie CreditizieNote. Il peut arriver de trouver des différences de 15 à 20 % dans les calculs, résultant du choix du comptage ou non, de la part des zones communales/copropriétés (zones non exclusives). Essentiellement, c’est la surface qui représente la somme : a) des surfaces couvertes, où les parois intérieures et extérieures du périmètre sont calculées en totalité, jusqu’à une épaisseur maximale de 50 centimètres, tandis que les murs en communion sont 50%, jusqu’à une épaisseur maximale de 25 centimètres. b) des surfaces pondérées à usage exclusif de terrasses, balcons, patios et jardins ; c) des parts en pourcentage (pondérées) des surfaces des pertinences (caves, places de stationnement couvertes et non couvertes, plafond-grenier, boîte, etc.) .Trouver une application dans la pratique professionnelle des Agences Immobilier aux fins de la détermination de la valeur marchande courante.
16 • VENTE SACE (DE L’UNITÉ COMMERCIALE) Ensemble de surfaces d’une unité commerciale à vendre Sont compris : — l’accès et le séjour du public ; — les comptoirs, rayonnages et vitrines contenant des produits exposés au public ; — les opérations de vente (telles qu’occupées par des banques ou des caisses) ; — des murs qui l’enfermer (100% des périmètres, 50% de ceux en copropriété ou partageant avec des surfaces avec une fonctionnalité autre que la principale de la vente) — des murs, cloisons et piliers à l’intérieur de la surface de vente elle-même ;
17 • SURPLE TOTALE DE LA Propriété PRIVÉE EXCLUSIVE Il s’agit d’un système mal utilisé, mais peut-être le calcul le plus simple et le plus vérifiable Il se distingue par l’extrême simplicité du calcul et , car il suffit d’additionner les différentes surfaces brutes (y compris la maçonnerie interne et la moitié des surfaces extérieures) qui sont vendues exclusivement dans la propriété privée. Ce calcul ne tient pas compte des parts de compétence des zones communales ou copropriétés.
18 • SURFACE PÉRIDÉE (SURFACE LÉTABLE LÊTE) Il s’agit de la surface commerciale moins la surface des parois extérieures du périmètre, appariées selon les
19 • SURPORE UTILE = Cohérence LOCATIVE SURPORE utilisée dans les baux immobiliers
20 • SURFACE BRUTE (SURFACE BRUTE) est la somme de la surface mesurée au fil extérieur des murs du périmètre du bâtiment, au centre des murs bordant d’autres unités immobilières ou parties communes, pour tous les types de zones communes et non communes (comprend les unités immobilières et couvertes parties communes) ;
21 • Superficie moyenne des unités immobilières du type de bâtiment prévalant dans la zone homogène.
22 • SACE pondérée Représente la zone virtuelle (commerciale ou utile) d’une unité immobilière obtenue en somme de la superficie occupée par des environnements ayant une fonction principale et à partir de la surface auxiliaire des éléments auxiliaires et ornementaux qui sont homogénéisés avec des coefficients appropriés de tenir compte de cela avec la fonction principale. Les coefficients d’homogénéisation servent à utiliser, avec la plus grande approximation possible, la valeur unitaire généralement attribuée à la surface principale de l’unité immobilière également à une surface accessoire (pertinence exclusive).
23 • SURPORT TOTAL DU TERRAIN Représente la surface totale de chaque étage d’un bâtiment, mesurée brut en maçonnerie, piliers, cloisons, élingues, compartiments de porte et fenêtres.
25 • SURPORE CAUTIONAL Surface instrumentale qui intègre les différents types de biens immobiliers et de bâtiments, les différentes destinations et les différents types de zones principales et secondaires qui composent un bien complexe, nécessaire à un établissement de crédit pour calculer la valeur en garantie d’un propriété. Pour la détermination de la zone de sécurité, il est procédé comme suit : — pour chaque unité immobilière de même type homogène, la zone commerciale est calculée ; — la somme des superficies commerciales d’unités immobilières de même classe conduit à la superficie commerciale totale pour chaque type homogène ; — l’immobilier les unités du même type homogène sont évaluées individuellement — la somme des valeurs des unités immobilières du même type conduit à la valeur totale du type homogène ; — le rapport entre la valeur totale et la superficie totale commerciale d’unités immobilières de type homogène exprime la valeur unitaire moyenne du type de référence. La zone de sécurité d’un bien complexe est calculée en divisant la valeur totale du bien par la valeur unitaire moyenne du type auquel la zone de sécurité est destinée.
Conclusions
De l’analyse ci-dessus apparaît une image plutôt complexe. Il est important de savoir, cependant, que les appartements sont généralement vendus par corps et non par mètre carré.
Le Spa Marrigaglia, pour chaque bien vendu, est en mesure de fournir et de documenter n’importe quelle méthode de mesure. En ce qui concerne les exigences spécifiques d’estimation officielle, il est recommandé d’utiliser la zone cadastrale, car elle est déjà officiellement écrite et officielle dans les cartes cadastrales appropriées identifiant chaque bien.
